Строительство и девелопмент

Что такое девелопмент

Зарождение девелопмента в России

В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики, подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла. Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ – поиск участков земли, строительных организаций, проектирование, получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала – настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

Что такое девелопмент?

Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер – это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:

• проектирование;
• выкуп земельного участка;
• получение разрешительных документов на строительство;
• заключение договора с застройщиками, подрядчиками;
• поиск риелторов, брокеров для продажи готовых объектов недвижимости.

Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта – банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

Этапы

Девелопмент состоит из следующих этапов:

1. Разработка проекта и концепции строительства;
2. Поиск земельного участка, анализ инфраструктуры и удобства местоположения;
3. Проектирование, оценка стоимости;
4. Поиск строительных организаций, заключение официальных договоров;
5. Реализация и управление проектом.

Существует несколько разновидностей девелопмента:

• жилой недвижимости;
• загородной недвижимости;
• коммерческих объектов;
• земельных участков.

Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько классов:

В зависимости от управления финансами различают следующие типы девелопмента:

• fee development (девелоперу отдается фиксированный гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность за риск финансовых потерь)
• speculative development (ответственность полностью лежит на девелопере).

Что такое девелопмент?

Понятие «девелопмент» пополнило ряды заимствованных западных терминов в шальные 90-е. В то время значение этого слова понимал узкий круг лиц.

В широком понимании девелопмент означает разработку и строительство объектов недвижимости на всех этапах. Девелоперы занимаются развитием нежилых участков, сооружают на них объекты.

Но почему необходимо усложнять и называть обычное строительство необычным словом. Может, не все так просто?

Девелопмент — что это такое, что включает в себя это понятие, как определяется в строительстве, каковы перспективы его развития в России, читайте в этой статье.

Девелопмент простыми словами

Девелопмент в переводе с английского означает развитие. Слово «developer» является производным от глагола «to develop» (развивать).

Девелопмент представляет собой систему управления инвестиционными, строительными и инженерными проектами, воплощение которых приводит к качественным изменениям территории, объектов, сооружений.

Девелопмент подразумевает разработку эффективного проекта с учетом получения в инстанциях необходимых разрешений на его реализацию.

Проект реализуется с привлечением инвестиций и кредитных средств, отбором подрядчиков, финансированием и контролем над их деятельностью. Объект строится и передается в эксплуатацию.

Говоря простыми словами, девелопер — это застройщик.

Особенности девелопмента как бизнеса

Девелопмент является глубоко специализированным бизнесом. Чтобы получать с него прибыль, нужно уточнять и перепроверять по несколько раз каждую деталь.

Непроверенная статья в документе, непроведенное исследование почвы могут привести к серьезным последствиям. Девелоперы несут ответственность за любую ошибку, даже если они к ней не причастны.

Девелопмент считается особым видом предпринимательской деятельности, доход от которой получается в результате преобразования материальных процессов.

Все эти рабочие моменты выражаются в инвестиционном развитии объектов недвижимости и включают следующие этапы:

• подбор команды участников проекта;
• изучение рынка;
• проектирование;
• маркетинг;
• строительный процесс;
• финансирование;
• бухгалтерский учет;
• управление объектом недвижимости.

Эта сфера деятельности требует крупных финансовых вложений и длительного цикла. Впоследствии реализованные проекты могут способствовать регулярному потоку денежных средств. Поэтому девелопмент — это еще и разновидность инвестиционных проектов.

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной сфере термином «девелопмент» обозначается деятельность по созданию, реконструкции или изменению объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости. Этим видом бизнеса занимаются именно компании.

Предпринимателей в этой отрасли называют девелоперами. Как правило, это инвесторы, которые финансируют объекты недвижимости с расчетом получения прибыли от продажи.

Фактически девелопмент в строительстве — это управление объектом, менеджмент. В современном мире этот бизнес считается одним из самых прибыльных. В России он также развивается и приобретает перспективность.

Девелопмент в России

Развитие и реконструкция зданий и сооружений происходило еще во времена СССР. Явление было, а инвесторов и девелоперов не было. Застройщик должен был и строить, и восстанавливать, и заниматься поиском средств.

Все эти функции сохранились, но называться стали по-другому. Но не только это изменилось. Расширился спектр услуг, улучшился сервис. Средства массовой информации стали больше писать о девелоперских компаниях.

В 2020 году в регионах уже работают федеральные и местные девелоперские компании, которые сотрудничают с разными застройщиками. У многих федеральных компаний имеются офисы в Москве, откуда происходит управление.

У местных компаний столичных офисов нет. Руководство происходит в самом регионе.

Чем занимаются девелоперские компании

Услуги в этой сфере деятельности оказывают компании, которые реализуют строительные проекты. Проектами принято считать развитие, строительство или реконструкцию объекта.

Девелоперская компания производит полный цикл работ — от анализа идеи до сдачи готового объекта заказчику. Компании не только строят, но и реконструируют, производят ремонт (называется реновацией), но все делается только для того, чтобы увеличить стоимость.

Цены за услуги компании могут достигать 10 % от стоимости всего объекта. Все нюансы обозначаются в договоре: сроки, стоимость, перечень и объем работ.

Этапы девелопмента

Рабочий процесс над проектом включает в себя несколько этапов:

• создание идеи и анализ проекта;
• поиск территории;
• разработка проекта;
• оценка стоимости;
• поиски исполнителя;
• подписание договора;
• реализация объекта.

Разновидности девелопмента

С учетом вида недвижимости строительный девелопмент разделяется на следующие разновидности:

• жилищное строительство;
• реализация коммерческих проектов;
• сооружение загородных домов;
• работа на земельных участках.

Для реализации жилых и коммерческих проектов пошагово разрабатывается каждый этап в сфере конкретного вида строительства. Когда объект готов, он передается заказчику.

Девелопмент земли и земельных участков подразумевает разделение крупных объектов на более мелкие. Все этапы реализуются с учетом юридических и технических вопросов. Работы организуются под требования клиентов. В договоре фиксируются все детали: объем строительных работ, въезд и выезд на магистрали и т.д.

К коммерческому классу относятся гостиничный, офисный, складской, торговый и промышленный виды.

Классификация по управлению финансами

С учетом финансирования девелопмент разделяется на 2 вида:

При fee development исполнитель не имеет финансовой ответственности, а за выполнение получает денежное вознаграждение. Чаще всего такие объекты строятся в формате «под ключ».

Исполнителей подбирают на тендерной основе. Так заказчик находит застройщика, который подходит ему по параметрам качества и цены.

Speculative подразделяется еще на 2 категории:

Девелопер — инициатор проекта, поэтому ответственность за реализацию проекта лежит на нем. Он подбирает проектантов, строителей, ищет инвесторов, при этом свои средства не вкладывает, поэтому его риски минимальны. Согласовывает все вопросы с вертикалью власти и государственными инстанциями. За работу получает гонорар.

Девелопер — финансист проекта. Объект принадлежит ему, но и риски ложатся на его плечи. Объект можно продать, сдать в аренду. Девелоперская компания может не только строить, но также заниматься исследовательской работой, проводить оценку, решать юридические вопросы.

Классы недвижимости

Классификация девелопмента в недвижимости происходит по следующим показателям:

• цель владения — инвестиции, бизнес, проживание;
• уровень готовности — незавершенное строительство, необходимость в реконструкции, капремонте;
• воспроизводимость в натуральной форме — дома и насаждения.

На профессиональном языке девелоперов недвижимость разделяется на следующие виды:

Эконом

Это наиболее популярный вид жилого девелопмента, характерными чертами которого являются:

доступная стоимость;

отдаленность от центра;

использование бюджетных строительных материалов;

слабо развитая инфраструктура;

не всегда предусмотрена парковка.

Даже если объект относится к эконом-классу, это не значит, что оно построено некачественно. Эконом жилье соответствует принятым в стране нормам и стандартам. Оно комфортное и надежное.

К этому типу относятся объекты с наилучшими качествами. Элитность определяется по совокупности характеристик, основные из которых — это:

• расположение в уникальном месте;
• оригинальная внешняя конструкция;
• применение новейших технологий;
• выдержаны высокие стандарты;
• предусмотрены коммуникации в полном объеме — дороги, социальные объекты.

Рынок девелопмента находится в нашей стране в стадии формирования. Поэтому специалисты в этой сфере грешат склонностью к преувеличению реальных характеристик проекта. Часто риелторы выдают объекты эконом-класса за элитные и необоснованно завышают их стоимость.

Объектами элитного жилья считаются пентхаусы. Это апартаменты в верхней части здания, со вторым этажом на крыше и подведением всех коммуникаций.

Класс элит включает еще и подклассы:

Бизнес

В эту категорию включены объекты недвижимости из нежилого фонда, эксплуатация которых приносит прибыль. Это:

К бизнес-классу могут относиться также земельные участки, если доход связан с арендой и продажей.

Заключение

С появление девелопмента строительство радикально не изменило свое значение, но принципы формирования пространств и требования к ним возросли. В реализации девелоперских проектов продолжают активное участие зарубежные проектировщики и специалисты.

В связи с расширением границ рынка роль девелоперов стремительно растет. Большое значение приобретает комплексная реконструкция объектов — редевелопмент.

Девелопмент может иметь региональное и национальное значение. Территориальный аспект связан не только с наполнением объекта, но и развитием инфраструктуры.

Основной владелец «РГ-Девелопмент» Сергей Шумей о смене собственников застройщика и итогах 2019 года

Компания «РГ-Девелопмент» в 2019 году стала одним из самых быстрорастущих московских застройщиков: за десять месяцев девелопер смог нарастить выручку до 30 млрд руб., что стало пятым результатом среди столичных застройщиков. Всего компанией продано около 2,5 тыс. квартир. В будущем девелопер намерен показать еще более впечатляющие результаты: новая управляющая компания «РВМ Капитал» рассчитывает укрепить позиции девелопера. Дополнительный интерес к «РГ-Девелопмент» вызвала информация, что еще в 2017 году ее контролирующим владельцем через закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Лонтано» стал Сергей Шумей. В интервью «Ъ-Дому» он рассказал, почему решил инвестировать в рынок жилищного строительства.

— В нынешнем году стало известно, что вы еще два года назад приобрели контроль над «РГ-Девелопмент» через ЗПИФ «Лонтано». Чем вас привлекла компания?

Сергей Владимирович Шумей

— Я как инвестор вкладываю средства во многие российские компании, в том числе владею акциями юридического сервиса «Мой семейный юрист», «Газпрома», «Мосэнерго», ФСК ЕЭС, МТС, АФК «Система», «Магнита», «Фосагро» и Сбербанка. Сфера девелопмента, особенно жилой недвижимости, меня интересовала давно — это одна из важнейших сфер экономики.

— То есть вы считаете, что рынку жилищного строительства удастся избежать стагнации? Почему?

— Давайте посмотрим на статистику.

Объем ипотечных кредитов растет на фоне снижения ставки кредитования: ее уровень уже в 2020 году может опуститься до 8,5–8,7%.

В дальнейшем эксперты прогнозируют ее снижение вслед за ключевой ставкой Центробанка, что внушает инвесторам оптимизм. Введение эскроу-счетов должно сказаться на привлечении новых покупателей за счет роста доверия к застройщикам.

— Вы сразу решили инвестировать в «РГ-Девелопмент»?

— Я несколько лет планировал стать совладельцем одного из московских девелоперов, но в итоге остановил выбор на «РГ-Девелопмент». При этом схема управления через ЗПИФ мне видится наиболее гибким механизмом: он позволяет снизить расходы, привлекать новых инвесторов, более эффективно управлять проектами.

— Чем обоснован выбор новой управляющей компании?

— Более полутора лет потребовалось на то, чтобы найти достойную управляющую компанию. Уверен, «РВМ Капитал» поможет компании закрепиться в числе лидеров отрасли: мы планируем в ближайшие два-три года значительно нарастить земельный банк и вывести на рынок новые крупные проекты. Одна из целей, которую мы ставили с «РВМ Капитал», уже достигнута: по итогам третьего квартала 2019 года «РГ-Девелопмент» заслуженно занял место в числе крупнейших участников рынка жилищного строительства в Москве. В июле—сентябре мы продали почти 40 тыс. кв. м — это 5% от всех реализованных в Москве площадей. При этом еще по итогам прошлого года мы были в числе десяти крупнейших застройщиков Москвы в массовом сегменте жилья.

Самым успешным нашим проектом стал комплекс «Семеновский парк». В 2019 году он вошел в тройку самых продаваемых проектов внутри МКАД, а до конца года, уверен, станет «тысячником» по числу реализованных квартир. В целом сейчас в нашем портфеле находится более 1 млн кв. м жилой недвижимости — это жилой квартал «Октябрьское поле», комплексы «Петровский парк», «Балтийский», «Фонвизинский», «Орехово-Борисово», «Родной город. Воронцовский парк» и «Родной город. Каховская».

У «РВМ Капитал» также есть значительный опыт инвестиций в недвижимость. Компания управляет более чем 250 тыс. кв. м офисной, складской, спортивной и жилой недвижимости. Среди ее крупнейших проектов — бизнес-центры «Домников» (77,6 тыс. кв. м) и «Мякинино» (25,6 тыс. кв. м), жилые комплексы «Вернисаж» (165,9 тыс. кв. м) и «Петергофский каскад» (47 тыс. кв. м) в Ленинградской области.

— «РГ-Девелопмент» раньше связывали с семьей Ротенбергов. Участвует ли она сейчас в деятельности компании?

— Управлением компании занимается УК «РВМ-Капитал». В составе собственников «РГ-Девелопмент» представителей семьи Ротенбергов нет.

— Планируете ли вы использовать опыт «РВМ Капитал» в коммерческой недвижимости?

— Выход в другие сегменты рынка недвижимости возможен, хотя в приоритете для нас по-прежнему остаются жилые проекты внутри МКАД. С другой стороны, сейчас растет интерес девелоперов к строительству бизнес-центров, ведь аналитики прогнозируют скорую нехватку офисных площадей, так что все возможно.

— Как компания переходит на финансирование проектов через эскроу-счета?

— «РГ-Девелопмент» была создана в 2013 году и за прошедшие шесть лет, которые включали и кризисный период, только наращивала позиции на рынке жилья. Мы работаем с ведущими российскими архитекторами и проектными компаниями, что позволяет создавать жилые комплексы с запоминающейся инфраструктурой и гибкой квартирографией.

«РГ-Девелопмент»

Покупатели уже привыкли, что мы предлагаем индивидуальные решения для наших клиентов: есть квартиры с отделкой и без, с предчистовой отделкой и с меблировкой. Мы разрабатываем рациональные планировки, но при этом даже в массовом сегменте обращаем внимание на благоустройство общественных пространств и территорий. В своих комплексах мы предлагаем стильные вестибюли, строим детские и спортивные площадки, предусматриваем «умные» технологии и используем экоматериалы при строительстве. Логично, что мы были готовы предложить клиентам и любой удобный им способ финансирования проекта — наши объекты получили аккредитацию в 25 банках, покупателям есть из чего выбрать.

— У компании уже есть проект, который реализуется с использованием эскроу-счетов?

— Да, такой проект мы начали еще в апреле. Речь идет о жилом комплексе «Балтийский» в Старопетровском проезде у станции метро «Войковская» на севере Москвы. Он будет введен в эксплуатацию в 2021-м, и мы уже подписали договор проектного финансирования с банком ДОМ.РФ, предложившим наиболее выгодные условия. Площадь проекта составит 85 тыс. кв. м, он будет включать три корпуса 17–22 этажа на 728 квартир. С ДОМ.РФ у нас давнее сотрудничество: в 2018 и 2019 годах компания приобрела у нас пул квартир в строящемся квартале «Октябрьское поле» для дальнейшего использования под арендное жилье.

Конечно, проектное финансирование приведет к уходу части застройщиков и укрупнению рынка, но это необходимая мера. Проблема обманутых дольщиков в последние годы все чаще обсуждалась на уровне государства: Владимир Путин недавно призвал избавиться от этого позорного явления в ближайшие годы. Уверен, что проектное финансирование приведет к повышению доверия к застройщикам и дальнейшему развитию отрасли.

Хотя в части эскроу-счетов еще многое предстоит сделать: большинство девелоперов считают, что банки могут сократить сроки рассмотрения заявок и более гибко подходить к финансированию проектов в инвестиционной фазе.

— Планируете ли вы развивать другие направления жилых проектов?

— В начале своей работы «РГ-Девелопмент» строила жилые комплексы в рамках бренда «Родной город». Но в дальнейшем мы решили, что это ограничивает наши возможности, поскольку предполагает реализацию проектов в едином классе и со схожей концепцией. Похожими соображениями мы руководствуемся и когда поднимается вопрос о приобретении домостроительных производств. Конечно, это упрощает реализацию проектов, но приводит к ограничению в формате. Мы также не исключаем выхода в новые для себя сегменты жилых комплексов — бизнес- и элит-классов. Уверен, что в оценке инвестиционной привлекательности и платежеспособного спроса на такие проекты нам поможет опыт нашей новой управляющей компании.

Кроме того, мы рассматриваем возможное расширение сотрудничества с городскими властями. У «РГ-Девелопмент» уже есть опыт взаимодействия с правительством Москвы: мы инициировали разработку проекта планировки территории производственной зоны №21 «Кирпичные улицы» на востоке Москвы. В рамках проекта был выделен земельный участок на улице Вольная, 28 площадью около 0,5 га для строительства одного из стартовых домов по программе реновации. «РГ-Девелопмент» освободила площадку от ветхих строений и передала ее городу без обременений, что позволит приступить к проектированию и строительству дома по программе реновации без задержек.

Отрасль «Строительство и девелопмент»

Компании отрасли

Ключевые

Все

Raven Property Group Limited АФИ Девелопмент ПЛС ГК «Эталон» ДОАО «Спецгазавтотранс» ОАО «Газпром» ДОАО «Спецгазремстрой» ОАО «Газпром» ОАО «Альфа-цемент» ОАО «Бамтоннельстрой» ОАО «Борский стекольный завод» ОАО «Волгомост» ОАО «Горнозаводскцемент» ОАО «Дальмостострой» ОАО «Искитимцемент» ОАО «Компания Главмосстрой» ОАО «Ленгазспецстрой» ОАО «МИС» ОАО «Метрострой» ОАО «Мостоотряд №19» ОАО «Мостострой-11» ОАО «РТМ» ОАО «Севзапэлектросетьстрой» ОАО «Транссигналстрой» ОАО «Тучковский комбинат строительных материалов» ОАО Корпорация «Трансстрой» ПАО «Галс-Девелопмент» ПАО «Группа Компаний ПИК» ПАО «Группа ЛСР» ПАО «Единые Техно Системы» ПАО «ИНВЕСТ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» ПАО «ИНГРАД» ПАО «Меридиан» ПАО «Мостотрест»

Комментарии аналитиков

30.12.10

Суд вновь возвращается к рассмотрению иска Группы «ПИК» о взыскании с акционера компании 1,6 млрд. руб. по неисполненному займу

ПИК

16.12.10ВТБ открыл кредитную линию ЛСР на 5 млрд. руб. для рефинансирования долгаГруппа ЛСР 13.12.10До конца года в Москве могут в ускоренном порядке пройти замороженные тендерные торги на строительство муниципального жилья и объектов социальной инфраструктуры.ПИК 23.11.10Мостотрест провёл встречу с аналитикамиМостотрест 16.11.10Михаил Прохоров приобрел у Владимира Потанина 42% акций Открытых инвестицийИНГРАД

Исследования

21.03.11	Мостотрест: рыночная оценка справедлива
29.12.10	ЛСР – лучшая инвестиционная альтернатива в российском секторе девелопмента
22.10.10	Группа компаний «ПИК» – один из ведущих российских девелоперов жилой недвижимости
19.10.10	Мостотрест: IPO на финишной прямой
26.08.10	Барометр строительной отрасли: стагнация сектора предопределила слабость отчетности компаний во 2-м квартале 2010 г.	Финам в Facebook Финам в Twitter Финам в Вконтакте Торговые сигналы Торговые сигналы Финам на YouTube Финам в Instagram Финам Bot в Facebook Подписывайтесь на Яндекс Дзен Стикеры для Telegram и iMessage Контактная информация Размещение рекламы Личный кабинет Стать партнёром Часто задаваемые вопросы (FAQ) Раскрытие информации Тендеры Связаться с пресс-службой Редакция RSS Подкасты RSS © 2007–2020 «ФИНАМ» Дизайн — «Липка и Друзья», 2015 При полном или частичном использовании материалов ссылка на Finam.ru обязательна. Подробнее об использовании информации и котировок. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях. 18+ АО «Инвестиционная компания «ФИНАМ». Лицензия на осуществление брокерской деятельности №177-02739-100000 от 09.11.2000 выдана ФКЦБ России без ограничения срока действия. Адрес: 127006 г. Москва, пер. Настасьинский, д.7, стр.2. This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply. ООО «Управляющая компания «Финам Менеджмент». Лицензия на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами №077-11748-001000 выдана ФСФР России без ограничения срока действия. АО «Банк ФИНАМ». Лицензия на осуществление банковских операций со средствами в рублях и иностранной валюте № 2799 от 29 сентября 2015 года. ООО «ФИНАМ ФОРЕКС», лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности форекс-дилера № 045-13961-020000 от 14 декабря 2015 года. Адрес: 127006, Российская Федерация, г. Москва, пер. Настасьинский, д. 7, стр. 2. голоса Рейтинг статьи Оценка статьи: Загрузка... Строительство и девелопмент Ссылка на основную публикацию Похожие публикации Специализация в строительстве wpDiscuz Insert Adblock detector